建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)是我國一項傳統(tǒng)行業(yè)，在國民經(jīng)濟體系中占有非常重要的地位，既具有傳統(tǒng)行業(yè)的特性，又具有建筑業(yè)獨有的管理難點。建筑業(yè)受長期計劃經(jīng)濟管理體制的影響，有管理層級復雜、粗放式經(jīng)營、資質(zhì)共享、掛靠、人力資源不穩(wěn)定、混業(yè)經(jīng)營等多種問題。

【深刻理解趨勢】全面掌握房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增涉稅政策導向，了解背景把脈行業(yè)動向;

【系統(tǒng)全面診斷】清楚分析營改增對房地產(chǎn)、建筑業(yè)行業(yè)的影響，針對性地實施應對措施;

【強化實操技能】營改增政策全面深度解讀，注重實務，以實際操作為第一要務;

第一講：增值稅發(fā)票開具指南

一、增值稅發(fā)票種類與版本式樣：

（一）增值稅專用發(fā)票

（二）增值稅普通發(fā)票

1、增值稅普通發(fā)票（折疊票）

2、增值稅普通發(fā)票（卷票）

3、增值稅電子普通發(fā)票

二、增值稅發(fā)票開具基本規(guī)定

（一）納稅人開具發(fā)票基本規(guī)定

1、哪些納稅人允許使用新系統(tǒng)開具發(fā)票

2、哪些業(yè)務應當開具、索取發(fā)票

3、索取發(fā)票時應向?qū)Ψ教峁┠男┵Y料

4、納稅人應在什么時間開具發(fā)票

5、開具增值稅發(fā)票有哪些具體要求

6、商品和服務分類及編碼的使用

7、納稅人離線開票應注意哪些注意事項

8、什么是虛開增值稅發(fā)票

9、增值稅進項發(fā)票查詢平臺

10、哪些情形不得使用專用發(fā)票

11、哪些情形不得開具專用發(fā)票

12、開具專用發(fā)票的具體要求

13、匯總開具專用發(fā)票有哪些要求

14、納稅人丟失增值稅專用發(fā)票如何處理

15、增值稅專用發(fā)票作廢規(guī)定

16、紅字增值稅專用發(fā)票開具規(guī)定

（二）稅務機關代開發(fā)票基本規(guī)定

1、代開發(fā)票范圍

2、代開發(fā)票種類

3、月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的增值稅小規(guī)模納稅人代開增值稅專用發(fā)票稅款有關問題

4、代開發(fā)票印章的使用

（三）增值稅發(fā)票違章處理

三、增值稅發(fā)票開具特殊規(guī)定

（一）建筑服務發(fā)票開具基本規(guī)定

（二）銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具基本規(guī)定

（三）金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務發(fā)票開具規(guī)定

（四）個人不動產(chǎn)租賃業(yè)務發(fā)票開具規(guī)定

（五）物業(yè)管理服務發(fā)票開具規(guī)定

（六）勞務派遣服務發(fā)票開具規(guī)定

（七）人力資源外包服務發(fā)票開具規(guī)定

（八）差額征稅發(fā)票開具規(guī)定

（九）電子發(fā)票開具規(guī)定

（十）預付卡業(yè)務發(fā)票開具規(guī)定

（十一）不征收增值稅項目發(fā)票開具規(guī)定

  四、與開具發(fā)票有關的其他注意事項

（一）關于混合銷售

（二）關于建筑安裝服務

（三）關于植物養(yǎng)護服務

（四）關于銀行卡跨機構(gòu)資金清算服務

（五）關于營改增前業(yè)務補開發(fā)票

（六）關于最高開票限額申請

（七）關于建筑業(yè)納入增值稅小規(guī)模納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票范圍

（八）關于增值稅專用發(fā)票認證期限

第二講：增值稅涉稅業(yè)務會計核算

 一、會計科目及專欄設置

（一）應交增值稅

1、進項稅額

2、銷項稅額抵減

3、已交稅金

4、轉(zhuǎn)出未交增值稅、轉(zhuǎn)出多交增值稅

5、減免稅款

6、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應納稅額

7、銷項稅額

8、出口退稅

9、進項稅額轉(zhuǎn)出

（二）未交增值稅

（三）預交增值稅

1、開發(fā)企業(yè)商品房預售業(yè)務財稅處理

2、建筑安裝企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務預繳增值稅財稅處理

（四）待抵扣進項稅額

（五）待認證進項稅額

（六）待轉(zhuǎn)銷項稅額

（七）增值稅留抵稅額

（八）簡易計稅

（九）轉(zhuǎn)讓金融商品應交增值稅

（十）代扣代交增值稅

（十一）小規(guī)模納稅人增值稅科目設置

二、賬務處理

（一）取得資產(chǎn)或接受勞務等業(yè)務的賬務處理。

1、采購等業(yè)務進項稅額允許抵扣的賬務處理

2、采購等業(yè)務進項稅額不得抵扣的賬務處理

3、購進不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程按規(guī)定進項稅額分年抵扣的賬務處理

4、貨物等已驗收入庫但尚未取得增值稅扣稅憑證的賬務處理。

5、小規(guī)模納稅人采購等業(yè)務的賬務處理

6、購買方作為扣繳義務人的賬務處理

（二）銷售等業(yè)務的賬務處理。

1、銷售業(yè)務的賬務處理

2、視同銷售的賬務處理

3、全面試行營業(yè)稅改征增值稅前已確認收入，此后產(chǎn)生增值稅納稅義務的賬務處理

（三）差額征稅的賬務處理。

1、企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理

2、金融商品轉(zhuǎn)讓按規(guī)定以盈虧相抵后的余額作為銷售額的賬務處理

（四）進項稅額抵扣情況發(fā)生改變的賬務處理

（五）月末轉(zhuǎn)出多交增值稅和未交增值稅的賬務處理

（六）交納增值稅的賬務處理

（七）增值稅期末留抵稅額的賬務處理

（八）增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的賬務處理

（九）關于小微企業(yè)免征增值稅的會計處理規(guī)定

（十）增值稅匯總納稅會計核算

（十一）增值稅檢查業(yè)務處理

（十二）輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理

三、財務報表相關項目列示

第三講：房地產(chǎn)開發(fā)各不同階段涉稅風險防控

一、以“拆已還一”方式取得土地，如何進行會計核算，營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅應如何處理？

返遷房的會計核算與應納稅款計算：

（1）用商品房做返遷房的會計核算與應納稅款計算

（2）用非商品房做返遷房的會計核算與稅務處理

二、自己單位工廠拆遷能否發(fā)生拆遷補償費？

三、房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的各種借款費用（包括統(tǒng)借統(tǒng)還借款、關聯(lián)方借款、其他非金融機構(gòu)借款）會計核算，在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何處理？

四、 “買一送一”模式下如何確認收入金額？送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別？會計如何處理？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？

五、“以老帶新”銷售模式下如何確認支出？票據(jù)如何處理？是否涉及扣繳個稅？

六、“抵券銷售”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？

七、采取“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？

八、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？

九、“產(chǎn)權式酒店”銷售、經(jīng)營，應如何進行會計核算與稅務處理？

十、以房產(chǎn)抵工程款后，施工方可以要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款銷售手續(xù)，地產(chǎn)公司怎樣進行帳務處理比較合適？

十一、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定，是否涉及“二次清算”？

十二、建筑安裝企業(yè)所得稅核定征收，出售房產(chǎn)“營改增”前購置的房產(chǎn)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

十三、甲供材與甲控材有哪些區(qū)別？甲控材甲方將材料款直接打入材料供應商，各方存在哪些稅收風險？

十四、施工企業(yè)項目現(xiàn)場用開發(fā)企業(yè)水電單獨結(jié)算雙方如何進行財稅處理？

十五、一般納稅人施工企業(yè)項目簡易計稅，出售剩余建筑材料如何繳納增值稅？

十六、售樓處、樣板間及其裝修費用財稅處理