30年一線財(cái)稅經(jīng)驗(yàn)
法律碩士、會計(jì)師
注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師
中國稅網(wǎng)特約研究員
北京財(cái)稅研究院特約教授
中國稅務(wù)網(wǎng)瑞鑫工作室專家
中國房地產(chǎn)建筑會計(jì)師協(xié)會首席專家
中國財(cái)稅俱樂部、淘稅網(wǎng)、中國納稅答疑網(wǎng)答疑專家
現(xiàn)任：江蘇省某地級市稅務(wù)局
征求意見稿透露出未來土地增值稅的巨大轉(zhuǎn)變：土地增值稅法將上位為國家法律；出讓、轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)將納入征稅范圍；納稅人須根據(jù)項(xiàng)目情況及稅法要求自行進(jìn)行土地增值稅清算……房地產(chǎn)的冬天要來了嗎？然則通過新的土地增值稅法，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對？
其實(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，重要的則是活好當(dāng)下：在國家密集調(diào)控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴(yán)密性、科學(xué)性、合理性的情況下，如何做好土地增值稅的清算，有效規(guī)避清算的風(fēng)險(xiǎn)？在全面增值稅以及國地稅合并之后，面對強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)稅收征管手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何有效規(guī)避土地增值稅的稽查風(fēng)險(xiǎn)？如何在不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下，實(shí)施土地增值稅籌劃，提升企業(yè)效益呢？
1．知曉土地增值稅未來發(fā)展的趨勢，進(jìn)行前瞻性的項(xiàng)目規(guī)劃；
2．掌握最新的土地增值稅優(yōu)惠，并真正理解其本質(zhì)，不至于發(fā)生籌劃差錯(cuò)；
3．把握土地增值稅征稅對象與課稅范圍的疑點(diǎn)、難點(diǎn)問題，更進(jìn)一步理解土增稅；
4．理解土地增值稅清算單位的內(nèi)涵，正確把握清算的時(shí)間，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)；
5．重溫土地增值稅上房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量規(guī)則，發(fā)現(xiàn)其中的利益平衡點(diǎn)；
6．挖掘土地增值稅扣除項(xiàng)目中的可用之處，在不違法的框架下有效實(shí)施籌劃；
7．知曉當(dāng)前土地增值稅最主流的納稅籌劃思路，并發(fā)現(xiàn)其中的錯(cuò)誤與不足，規(guī)避籌劃的風(fēng)險(xiǎn)；
8．全面提升土地增值稅清算的稅收管理水平，有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
第一講：土地增值稅立法前瞻分析
1．為什么總有人說土地增值稅是“妖稅”？
2．增值稅與土地增值稅到底能否并存？
3．征求意見稿透露的土增稅法的轉(zhuǎn)型
⑴ 納稅人：為何不借鑒其他法律
⑵ 課稅范圍：發(fā)生了重大調(diào)整
⑶ 收入確認(rèn)：需要更多的智慧
⑷ 扣除項(xiàng)目：在征管實(shí)踐基礎(chǔ)上重構(gòu)
⑸ 稅率：維持是最佳選擇
⑹ 核定征收：永不能治愈的傷痛
⑺ 稅收優(yōu)惠：可能是最大的敗筆
⑻ 申報(bào)納稅：有點(diǎn)恐怖的“放管服”
4．土地增值稅立法中房企能做些什么？
⑴ 最高端的納稅籌劃，您懂嗎？
⑵ 可以有私心，但更應(yīng)當(dāng)公道！
⑶ 科學(xué)、規(guī)范是才有真正的出路！
第二講：土地增值稅征稅制要素概念解讀
1．誰才是土地增值稅納稅人？
2．課稅范圍，您真的搞懂了嗎？
⑴ 小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？
⑵ 長期租賃的房產(chǎn)是否征收土地增值稅？
⑶ 未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)交易是否計(jì)算繳納土地增值稅？
⑷ 車位車庫使用權(quán)是否征收土地增值稅？
3．扣除項(xiàng)目的范圍，是公的還是母的？
4．離一次稅一次，是雁過拔毛嗎？
5．評估征稅，是創(chuàng)新還是不得已？
第三講：土地增值稅清算條件與對象的確定
1．土地增值稅清算由誰來打破沉默？
2．在什么條件下啟動清算？如何把握？
⑴ 應(yīng)當(dāng)清算與可以清算有何區(qū)別？
⑵ 滾動開發(fā)如何把握清算時(shí)點(diǎn)？
⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？
⑷ 如何準(zhǔn)確把握取得預(yù)售許可證滿三年？
3．土地增值稅的清算單位與對象
⑴ 土地增值稅清算單位怎么確定？
⑵ 清算單位分兩類還是三類或者四類？
⑶ 地下室和車位歸屬于住宅還是其他房產(chǎn)？
⑷ 普通住宅與非普通住宅如何進(jìn)行區(qū)分？
⑸ 住宅與商業(yè)用樓可否合并進(jìn)行清算？
⑹ 合并、分立、投資業(yè)務(wù)是否涉及清算？
4．土地增值稅清算啟動環(huán)節(jié)的納稅籌劃
⑴ 清算與否究竟該如何選擇？
⑵ 僵尸公司注銷是否可以規(guī)避清算？
⑶ 分期開發(fā)與滾動開發(fā)的選擇，對還是錯(cuò)？
第四講：土地增值稅清算中扣除項(xiàng)目及其金額的確定
1．土地取得成本及其扣除
⑴ 以招拍掛取得土地如何確定其成本？
⑵ 以接受投資取得土地時(shí)如何扣除成本？
⑶ 以接受抵債取得土地的成本如何扣除？
⑷ 以股權(quán)方式取得土地的，其扣除成本如何處理？
⑸ 以無償劃撥方式取得土地的，其土地成本該如何確定？
⑹ 土地評估增值可以作為土地取得成本扣除嗎？
⑺ 為取得土地而發(fā)生的契稅、土地使用稅等計(jì)入土地成本嗎？
⑻ 不同方式取得土地時(shí)其憑證票據(jù)處理上，需要注意哪些細(xì)節(jié)？
⑼ 為取得土地而發(fā)生的傭金、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用是否也記入土地成本扣除？
⑽ 為取得土地而發(fā)生的拆遷成本也作為土地取得成本嗎？
⑾ 以項(xiàng)目換取土地時(shí)，項(xiàng)目建造成本也可以作為土地取得成本？
⑿ 土地閑置費(fèi)是否可以扣除？土地增值稅與企業(yè)所得稅有何差異？
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本及其扣除
⑴ 只要是實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本都可以扣除嗎？
⑵ 未取得發(fā)票的開發(fā)成本能否計(jì)算扣除？
⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)及判斷？
⑷ 建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？
⑸ 備注欄不符合要求的發(fā)票成本能否扣除？
⑹ 稅局憑什么判斷地產(chǎn)企業(yè)建安成本的合理與否？
⑺ 普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_發(fā)成本？
⑻ 按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
⑼ 拆遷安置費(fèi)用在土地增值稅上有什么特殊處理要求？
⑽ 地下車位、車庫如何分?jǐn)傞_發(fā)成本？
⑾ 購入爛尾樓項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的，是否可以加計(jì)扣除？
⑿ 售樓部的費(fèi)用是否也可以作為開發(fā)成本？
⒀ 會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
⒁ 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？又能否加計(jì)扣除？
⒂ 甲供材的土地增值稅處理需要注意哪些細(xì)節(jié)？
3．期間費(fèi)用及其扣除
⑴ 企業(yè)發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行土地增值稅扣除？
⑵ 利息支出據(jù)實(shí)扣除的條件是什么？如何區(qū)分金融企業(yè)與商業(yè)銀行？
⑶ 委托銀行貸款的利息支出是否屬于能提供金融機(jī)構(gòu)的證明嗎？
⑷ 商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)支出是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？
⑸ 全部是自有資金時(shí)是否也要計(jì)算扣除利息支出？
⑹ 既有借貸資金又有自有資金時(shí)是否可以一女二嫁？
4．舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計(jì)算？
⑴ 舊房沒有賬面無成本，也沒有發(fā)票，土地增值稅清算怎么辦？
⑵ 舊房轉(zhuǎn)讓如何確定可以扣除的項(xiàng)目金額？
⑶ 有購房發(fā)票，那么轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)是否還要進(jìn)行評估？
⑷ 舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)是否可以核定征收土地增值稅？
5．稅金及其扣除
6．加計(jì)扣除
第五講：清算中土地增值稅收入的確認(rèn)與計(jì)量
1．房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量
⑴ 清算時(shí)，預(yù)售款也應(yīng)確認(rèn)為收入嗎？
⑵ 分期收款銷售房產(chǎn)，如何確認(rèn)收入？
⑶ 按揭銷售房產(chǎn)時(shí)，銷售收入如何計(jì)量？
⑷ 訂金、定金、違約金等如何確認(rèn)收入？
⑸ 銷售收入中是否可以扣除折扣與折讓？
⑹ 轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)時(shí)該如何確認(rèn)收入？
⑺ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低時(shí)是否要進(jìn)行調(diào)整？
⑻ 商品房面積與實(shí)測面積不一致時(shí)如何確認(rèn)收入？
2．視同銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量
⑴ 哪些情況下土地增值稅須視同銷售？
⑵ 視同銷售條件下，如何確認(rèn)收入？
⑶視同銷售業(yè)務(wù)在何時(shí)確認(rèn)收入？
⑷ 土地增值稅與企業(yè)所得稅視同銷售的區(qū)別
3．代收費(fèi)用及價(jià)外收費(fèi)的土地增值稅政策
4．土地增值稅上拆遷收入如何處理？
5．政府補(bǔ)償或者返還該如何做土地增值稅處理？
